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热烈祝贺金沙世纪项目顺利结顶!

发布时间:2015-08-11 11:35

结顶仪式1


结顶仪式2


封顶昌盛

第一章:项目介绍

一、项目概况

1、地理位置

本项目位于杭州市经济开发区内,南临九沙大道,东侧为九阳商业办公项目地块,西面为规划设计彩虹绿轴步行商业街,北至规划金融商业地块。

该地块属于金沙湖板块核心,总用地面积7073㎡,设一幢甲级高层办公楼及商业裙房,总建筑面积为40374.75㎡,地上主楼24层,地下室2层;其中地上建筑面积为28292㎡,地下建筑面积为12082.75㎡. 

2、区域环境

在居住用地的组织上,在东部和西部外围两片相对规模较大的居住用地,中心区内部按照“网络城市”能有效混合的

  理念,将居住与商业及其它公共设施用地混合,形成环状的商住混合带,围绕生态核布置。规划依托“U”型城市生态轴

  线串联居住用地,形成七片城市住区。分别为下沙东居住片、中沙居住片、运河居住片、八堡居住片、头格商住片、月雅商住片、松合商住片。

  道路交通

  规划重点是处理好中心区交通与区域交通的联系,加强与杭州城市主次中心及各功能组团的沟通,优化中心区内部交通组织。区内道路由城市快速路、主干路、次干路、支路四级道路组成,形成“三横四纵”的道路网骨架,“三横”分别为德胜东路、九沙大道和艮山东路,“四纵”为东湖路、聚首路、新业路、一号路。

  本区涉及地铁1号线,设有下沙西站、下沙中心站和下沙东站3个站点,规划在下沙西站北侧结合地铁上盖物业开发设置公交换乘中心,设常规地面公交中心站五处。

  在核心区内主要考虑地下停车场网络的建设,规划地面公共停车场共8处,相应布置在不同功能用地上;地下公共停车场5处,结合地铁站、重要建筑城市和绿地广场布置。

三、下沙区块城市规划概况

金沙湖有三大优势:有景,有势,有交通。

  有“景”,自然是指金沙湖的湖景。这个湖面面积达36公顷的湖泊,将形成的是一个现代化的繁华的人造湖景观,加上周围的公共设施建设,未来这里将形成集观光、旅游、度假、休闲功能于一体的都市滨水综合体。“有些高层的楼房,不仅可以看到金沙湖,还可以看到钱塘江,这样就是一个双景的概念了。”

  有“势”,指的是金沙湖有政府和政策的大力支持。“按照规划,以及下沙管委会的入驻,金沙湖未来是下沙新城和整个下沙副城的政治、经济、文化、科技中心。并且,在‘城市向东’这个大方向大环境下,下沙整体也有政策倚势。”

  有“交通”,指的不仅是地铁,还有金沙湖的道路网络。“有金沙大道、沿江大道、下沙大道三条大道与主城区无缝对接,下沙的发展可能要快于滨江板块。”王征认为,滨江与主城区之间有一江之隔,跨江发展必然会有一定的“交通瓶颈”,而下沙与主城区是陆路连接,在物流、人流甚至信息流方面都更为通畅,发展也会更快。

  另外,从下沙取道绕城公路去上海、南京,可比主城区快30、40分钟左右,去机场比主城区快15分钟左右,因此板块具备了很好的商务功能,

 

2、区块人口规模:

杭州经济技术开发区是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区,是全国唯一集工业园区、高教园区、出口加工区于一体的国家级开发区,总面积144.7平方公里(其中下沙区块104.7平方公里、江东区块40平方公里),委托管理下沙和白杨两个街道,辖区人口约40万人。其中下沙区块可开发面积60平方公里,已开发面积47平方公里。开发区投资环境综合评价连续三年位居全国国家级开发区十强、多年位列浙江省开发区第一位,相继被评为中国75个城市开发区投资环境最佳开发区、“跨国公司最佳投资开发区”等荣誉称号。先后获得“国家计算机及网络产品产业园”、“生物产业国家高技术产业基地核心区”、“国家知识产权试点园区”、“国家服务外包产业基地城市示范区”、“中国产学研合作创新示范基地”、“国家物流标准化试点基地”、“浙江省物流产业基地”、“杭州市十大文化创意产业园区”等基地(园区)品牌。

3、区块用地布局结构:

4、区块城市道路交通:

杭州东部的“城市之眼”

快速便捷的立体化交通网络

未来的金沙湖板块是集行政、购物、科研、居住、休闲度假于一体的城市综合体,将形成“双核、双轴、七片、放射状绿网”的布局。建设中的金沙大道,是这一布局的重要轴线。这条大道位于下沙经济开发区内、德胜快速路南侧,西起杭海路,东至下沙经济技术开发区,全长2.46公里,宽50米,双向6车道,是贯穿金沙湖区域东西向交通的主干道。 

未来在金沙大道南北侧,将规划出“生态核”和“公共核”两个核心。同时在金沙湖板块的中部,将规划一条南北向的行政轴。下沙新城的市民中心、科技文化中心、当代艺术中心都将坐落于此。在金沙湖的西北侧,将规划一条以大面积绿化、水景街景公园为主,配以滨水游步道所组成的慢行系统——“彩虹绿轴”,这条慢行系统以“U”字形延伸到水上游乐公园。

此外,金沙湖与城市交通的连接是立体的、全方位的,能够满足未来出行的多样化需求。

未来几年,金沙大道和沿江大道的打通,将与艮山东路、德胜快速路一起,组成四条连接杭州主城区的主干道。从金沙湖直达西湖、钱江新城、火车城站和东站、萧山机场,十分便捷。通过绕城高速下沙西出入口,与杭州湾其他城市紧密连通。 

为了更好地体现金沙湖的景观效果,金沙湖还将规划建设“一隧道、一广场、一通道”的内部交通网络体系。规划幸福北路将以长815米、双向4车道的穿湖隧道,从金沙湖底连通南北交通。在与金沙大道相交的地方,则采用下沉式广场与地铁下沙西站相连,人流在广场内就进行分流,或进入商业购物中心,或通往金沙湖区。 

金沙湖东部CBD建成后,将与九堡商住区、钱江新城二期无缝对接,杭州将真正意义上实现“城市东扩”的发展前景。

 

 

 

第三章:项目市场定位分析

在商业项目里,金沙湖区块表现较为突出,前三位均来自于此。其中东方铭楼项目以7套的成绩排名第一,绿城财通中心项目和万亚金沙湖1号项目以6套的成绩并列第二。

未来随着金沙湖板块的深耕,以及龙湖天街项目的开放,金沙湖板块商业配套的数量和档次必将有所提升。据悉,龙湖天街是龙湖·滟澜山项目的一部分,是体量达20万方的大型商业综合体,未来,这里将会有一个六星级的电影院、13300平米左右的超市、1600平米的真冰**场……当然,还有众多品牌店加盟。

  除了商业上的发展,金沙湖板块近两年的快速成形,一个必不可少的推手,就是地铁的利好消息:2012年10月地铁一号线将正式开通,并且地铁在金沙湖北侧穿越而过,临近金沙湖有下沙西站和下沙中心站两个站点。乘坐地铁,从下沙中心站到市中心武林门,只要15分钟。

15分钟,从城市的东面穿越到市中心,这在公交车占主力的捷运系统是难以想象的。即使是乘坐快速公交线,也需要将近两个小时的时间。而地铁的开通,将使下沙到市中心的心理距离瞬间缩短,下沙的地块价值也随之抬高。

虽然限购令给房地产市场带来种种影响,整个市场状况令人担忧,但是就商业地产而言,却是一个发展良机。开发商、消费者都将更多的关注度及资金投入商业地产之中,地产开发成为大势所趋。具体原因不外乎以下三方面:

第一、经济结构的转型为第三产业的发展提供了很好的机遇,第三产业所占

GDP比重势必会不断增加,这为商业地产的发展提供了很好的支撑:依照国外经验,当第三产业占GDP比重超过55%时,商业地产将成为热点,市场对住宅的需求将随之减少,目前杭州市第三产业占GDP比重为51%左右,根据远景规划,在2015年左右,杭州市第三产业占GDP比重将达到55%,届时商业地产必将迎又一个春天。

第二、城市化进程的不断深入为商业地产提供广阔的空间。目前中国正处

于城市化进程的加速阶段,开发收益的增长速度已经达到了最大化阶段,商业

地产的收益增长速度开始展现后来居上的潜力。通常当城市化率大于70%的时

候,商业地产的收益率将超过住宅开发。根据杭州统计局数据显示,杭州市目

前城市化率为62.1%。到2015年,杭州市城市化率预计将达到72%。在城市化加速阶段提前涉足商业地产,尤其是在具有发展潜力的地段持有优质商业物业,将会成为品牌实力的见证。

第三、调控政策频出和土地规划使得许多房产巨头不得不涉足商业地产开

发。近十年中国房地产经历了政策支持期到调控政策频出期的转变,密集的调

控剑指住宅市场,住宅市场的不确定风险越来越大,同时现在政府出让土地的

规划中通常包含商业,使得拿地的开发商不得不接触商业地产。大量商业地块

出让,以及房企巨头的逐渐涉入商业地产市场,使得商业地产未来的竞争将会

十分激烈。

商业地产是非常个性化的资本载体,运作的理念也是丰富而易变的,商业与房地产都属于地域性很强的行业,不存在通用的成功模式,无论是产权式还是经营式及其它运作模式,都是利益各方博弈的产物、智慧的结晶。在目前,我们要灵活地运用它,创造更大的价值,作到多方共赢。在未来,我们应当注意顺应商业地产发展的趋势,利用房地产资本市场的逐渐成熟,降低运作风险,拓宽运作思路,获取长期稳定的商业地产收益和增值。

根据周边项目的市场情况,参考可类别楼盘的销售情况,结合本项目的特点,

本项目价格策略准备采取以低开高走的方式,预计写字楼均价为18000-21000元/㎡。

 

第四章:项目开发方案

1、项目整体开发方案